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집을 한 채 갖고 있지만, 아이 학군 때문에 혹은 회사 발령 때문에 다른 동네에 전세로 살고 있는 분들 계실 겁니다. 이런 '비거주 1주택자'를 겨냥한 대출 규제가 이르면 이번 주 발표됩니다. 핵심은 간단합니다. 집이 있는데 굳이 다른 곳에 전세를 얻어야 하냐는 겁니다. 이재명 대통령이 지난달 부동산 대토론회에서 "이미 집을 가지고 있는 사람이 다른 데 전세를 얻는 것까지 굳이 대출해 줘야 하느냐"고 언급한 것이 이번 규제의 출발점이 됐습니다.
얼마나 세게 막힌다는 건가
지금 논의되는 수준은 꽤 강도가 높습니다. 규제지역, 그러니까 서울 25개구 전역과 과천·용인 등 경기 12곳에 해당하는 집을 갖고 있으면서 다른 곳에 전세로 사는 사람이라면, 새로 전세대출을 받는 것 자체가 아예 막힐 가능성이 거론되고 있습니다. 여기서 그치지 않고, 2년마다 돌아오는 기존 전세대출의 만기연장도 원칙적으로 불허하는 방안까지 검토되고 있습니다. 이미 지난해 9·7 대책으로 1주택자의 전세대출 한도는 2억 원으로 묶여 있었는데, 이번에는 한도 축소가 아니라 아예 '0원'에 가까운 수준으로 조여질 수 있다는 이야기까지 나옵니다. 이 규제가 적용될 것으로 예상되는 전세대출 잔액은 약 4조 9,000억 원, 건수로는 3만 건 정도로 추산됩니다. 특히 화제가 되는 건 강남 대치동처럼 학군 수요가 몰리는 지역입니다. 집은 다른 곳에 있지만 자녀 교육을 위해 대치동에 전세로 들어가려던 이른바 '맹모'들의 계획이 통째로 흔들릴 수 있다는 우려가 그래서 나옵니다.
그런데 예외 기준이 아직 '깜깜이'다
문제는 이 규제가 모든 비거주 1주택자를 똑같이 취급하기는 어렵다는 데 있습니다. 실제로 비거주 1주택자 중 상당수는 투기 목적이 아니라 직장 발령, 자녀 교육, 부모 봉양, 장기 요양처럼 불가피한 사정으로 다른 곳에 사는 실수요자와 서민입니다. 이 때문에 금융당국도 예외 기준을 어디까지 넓혀줄지를 놓고 막바지까지 고심하고 있는 상황입니다. 현재 거론되는 예외 사유는 취학, 전근, 장기 요양, 해외 체류, 부모 봉양 등이고, 1년 이상 거주한 주택이라면 이런 사유로 이사하더라도 최장 3년까지는 '거주'로 인정해주는 방안이 검토되고 있습니다. 하지만 아직 확정된 게 아니다 보니 은행 창구에서도 혼선이 벌어지고 있습니다. 세부 기준이 나오지 않은 상태에서 전세 계약이나 자금 계획을 세워야 하는 실수요자 입장에서는 답답할 수밖에 없는 상황입니다. 금융권 한 관계자는 "실수요자 피해를 최소화하기 위해 예외 기준을 재경부보다 폭넓게 적용할 수도 있다"고 내다봤지만, 이 역시 확정된 방향은 아닙니다.
지금 해당될 수 있다면 뭘 확인해야 할까
본인이 이번 규제의 영향권에 있을 수 있다고 생각된다면, 발표 전이라도 미리 점검해둘 것들이 있습니다. 첫째, 본인 소유 주택과 실제 거주지가 모두 규제지역(서울 25개구, 과천·용인 등 경기 12곳)에 해당하는지 확인해야 합니다. 지방은 이번 규제 대상에서 제외될 가능성이 높게 거론되고 있습니다. 둘째, 지금 이용 중인 전세대출의 만기가 언제인지 미리 파악해두는 것이 좋습니다. 만기연장이 신규 대출과 동일하게 심사될 가능성이 있는 만큼, 만기가 임박했다면 더욱 신경 써야 합니다. 셋째, 본인의 비거주 사유가 검토 중인 예외 항목(취학, 전근, 장기 요양, 해외 체류, 부모 봉양 등)에 해당하는지, 그리고 이를 증빙할 서류를 준비해둘 수 있는지 확인해두는 것이 도움이 될 수 있습니다. 다만 이 모든 내용은 아직 정부의 최종 발표 전이라는 점을 꼭 기억해야 합니다. 실제 발표에서 예외 기준이나 적용 범위가 지금 알려진 것과 달라질 가능성이 있는 만큼, 최종 발표 내용을 확인한 뒤 구체적인 자금 계획을 세우는 것이 안전합니다.
집을 가진 사람이 다른 곳에 전세를 얻는 것을 막겠다는 취지 자체는 갭투자나 투기 수요를 겨냥한 것이지만, 그 그물에 실수요자까지 함께 걸릴 수 있다는 게 이번 논쟁의 핵심입니다. 이번 주로 예고된 발표에서 이 균형을 어떻게 맞출지, 특히 학군이나 직장 문제로 어쩔 수 없이 전세를 구해야 하는 사람들에게 얼마나 현실적인 예외가 주어질지 지켜볼 필요가 있습니다.