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앞서 비거주 1주택자를 겨냥한 전세대출 규제 소식을 전해드렸는데, 사실 이번에 검토되는 전세대출 규제는 그보다 범위가 조금 더 넓습니다. 집이 아예 없는 무주택 세입자들에게도 일부 영향을 줄 수 있는 내용이 포함돼 있기 때문입니다. 바로 전세대출 공적보증 한도를 낮추는 방안입니다. 오늘은 이 부분을 조금 더 자세히 들여다보겠습니다.
보증한도 80%→70%, 무슨 의미인가
전세대출을 받을 때 은행은 세입자가 혹시라도 돈을 못 갚을 경우를 대비해 공적 보증기관의 보증을 함께 받습니다. 지금까지 수도권 전세대출의 공적 보증 비율은 대출금의 80%였는데, 이를 70% 이하로 낮추는 방안이 이번 대책에 거론되고 있습니다. 이게 왜 중요하냐면, 보증 비율이 낮아지면 은행이 떠안아야 하는 위험 부담이 그만큼 커지기 때문입니다. 은행 입장에서는 위험이 커진 만큼 대출 문턱을 더 깐깐하게 조일 유인이 생깁니다. 실제 대출 한도가 줄어들거나, 심사 과정에서 소득이나 신용 조건을 더 까다롭게 보거나, 금리 자체가 미세하게 오를 가능성도 배제할 수 없습니다. 정부가 이런 방향을 검토하는 이유는 명확합니다. 현재 정부는 무분별한 전세대출 확대가 그동안 집값 상승을 부추기는 요인 중 하나였다고 보고 있습니다. 전세대출이 풍부하게 공급될수록 세입자들이 더 비싼 전셋집도 부담 없이 구할 수 있게 되고, 이게 다시 전세가와 매매가를 함께 밀어올리는 악순환으로 이어졌다는 시각입니다.
1주택자뿐 아니라 예외 사유도 함께 손본다
이번 규제의 또 다른 축은 1주택자에 대한 전세대출 자체를 원칙적으로 제한하는 것입니다. 직장, 자녀 교육, 부모 봉양 같은 예외적인 사유가 없는 1주택자라면, 앞으로는 전세대출을 받기가 지금보다 훨씬 어려워질 수 있습니다. 이 내용은 금융위원회가 7일 대통령에게 보고한 부동산 관리 대책에 담긴 것으로 알려졌습니다. 흥미로운 지점은 이 대책이 앞서 살펴본 공급 촉진 기조와는 결이 다르게, 전세대출 쪽에서는 확실히 '강화' 방향으로 무게가 실려 있다는 점입니다. 같은 부동산 대책 안에서도 PF보증이나 이주비 대출처럼 공급을 늘리는 부분은 규제를 풀고, 전세대출처럼 수요 측면과 맞닿은 부분은 오히려 조이는 이원적인 접근을 하고 있는 셈입니다. 다만 세제개편안 발표 이후 실수요자들의 반발이 예상보다 컸던 만큼, 구윤철 부총리도 거주기간 인정 기준을 완화하는 등 '불 끄기'에 나선 상태입니다. 전세대출 규제 역시 이런 여론을 의식해 최종 발표 단계에서 예외 범위가 당초 검토안보다 넓어질 가능성이 있습니다.
전세 계획이 있다면 지금 확인할 것
전세 계약이나 대출을 앞두고 있다면 몇 가지를 미리 점검해두는 것이 좋습니다. 첫째, 본인이 무주택자인지 1주택자인지에 따라 적용받을 규제 수위가 크게 달라질 수 있다는 점을 알아둬야 합니다. 무주택 세입자는 보증한도 축소로 인한 대출 조건 변화 정도의 영향을 받겠지만, 1주택자는 아예 대출 자체가 막힐 수 있는 상황입니다. 둘째, 지금 전세 계약을 진행 중이거나 곧 계약을 앞두고 있다면, 새 규제의 시행 시점과 본인의 대출 실행 시점 사이의 관계를 확인해보는 것이 필요합니다. 통상 이런 대책은 발표 이후 일정 유예 기간을 두고 시행되는 경우가 많지만, 세부 시행일은 최종 발표를 봐야 알 수 있습니다. 셋째, 전세자금대출을 이미 이용 중이라면 만기 시점에 어떤 기준이 적용될지도 미리 확인해두는 것이 도움이 됩니다. 다만 지금 소개해드린 내용은 아직 검토 단계의 방안이며, 실제 발표에서는 보증 비율이나 예외 기준이 달라질 수 있습니다. 금융위의 최종 발표를 확인한 뒤에 구체적인 자금 계획을 세우는 것이 가장 안전한 방법입니다.
전세대출은 무주택 서민의 주거 안정과 직결되는 문제인 동시에, 정부 입장에서는 집값을 자극하는 요인으로도 지목받는 이중적인 성격을 갖고 있습니다. 이번 대책이 이 두 가지 목표 사이에서 어떤 균형점을 찾을지, 특히 실제로 집이 필요해서 전세를 구하는 사람들에게 얼마나 현실적인 대출 문이 열려 있을지가 관전 포인트입니다.